Recht & Gesetz

D.A.S./proi
09.12.201318:59 Uhr
Wie Sie aus einem Mietvertrag vorzeitig aussteigen

Wie Sie aus einem Mietvertrag vorzeitig aussteigen

  • Mieter von Geschäftsräumen haben nur sehr begrenzten Spielraum einen Mietvertrag vorzeitig zu kündigen. Wohnungsmieter haben es da einfacher.
  • #DAS_Rechtstipp

Die Möglichkeiten, die Miete einer Wohnung oder von Geschäftsräumen vorzeitig zu kündigen, sind sehr unterschiedlich. Dr. Michael Ruhdorfer, Partneranwalt der D.A.S Rechtsschutz AG, erklärt, unter welchen Umständen Mieter aus dem Vertrag aussteigen können.

Ein Beispiel für eine schwierige, aber häufige Situation: Ein Unternehmen entschließt sich, einen weiteren Standort zu mieten. Zu diesem Zweck wird ein befristeter Mietvertrag auf zehn Jahre abgeschlossen. Bereits nach einigen Monaten erweist sich der Standort aber als unwirtschaftlich und das Unternehmen muss den Standort wieder aufgeben. Die Vermieterin fordert allerdings die Fortsetzung des Mietverhältnisses und die weitere Zahlung der vereinbarte Miete. Sie argumentiert damit, dass ein befristetes Mietverhältnis abgeschlossen wurde und von ihrer Seite sämtliche Vertragsbedingungen eingehalten wurden.

Hat die Vermieterin recht oder kann ein befristeter Mietervertrag für ein Geschäft vorzeitig aufgelöst werden?

Ein Mieter ist zur Auflösung eines Mietvertrags berechtigt, wenn er aus Gründen, die er nicht zu verantworten hat, das Bestandobjekt nicht im vereinbarten Umfang nutzen kann – unabhängig davon, ob aus Verschulden des Bestandgebers oder durch Zufall. Es steht dem Mieter demnach grundsätzlich das Recht einer außerordentlichen Kündigung zu, wenn wesentliche Umstände vorliegen, die eine Fortsetzung des Mietvertrages unzumutbar machen. Die enttäuschte Erwartung einer erfreulichen Geschäftsentwicklung rechtfertigt eine vorzeitige Vertragsauflösung allerdings nicht. Grundsätzlich ist die Frage der Unzumutbarkeit der Fortsetzung eines Vertragsverhältnisses im Einzelfall zu betrachten.

Können Geschäftsräume weiterverpachtet werden?

Gemäß § 12 Abs.5 und 6 Mietrechtsgesetz (MRG) darf der Hauptmieter einer Geschäftsräumlichkeit nur das von ihm im Mietobjekt betriebene Unternehmen verpachten. Und das selbst dann, wenn entgegenstehende Vereinbarungen getroffen wurden.

Kann das Mietrecht weitergegeben werden?

Es gibt die Möglichkeit der gesetzlichen Weitergabe des Mietrechts.
Diese ist im MRG § 12a geregelt. Wenn demnach der Hauptmieter einer Geschäftsräumlichkeit das Unternehmen verkauft, tritt der Erwerber des Unternehmens anstelle des bisherigen Hauptmieters in das Hauptmietverhältnis ein. Die Veräußerung ist dem Vermieter unverzüglich mitzuteilen. Der Vermieter kann dann allerdings, wenn der bisherige Hauptmietzins niedriger war als der angemessene Hauptmietzins, auch eine Anhebung des Mietzinses verlangen.

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Wie sind die gesetzlichen Bestimmungen bei einer vorzeitigen Kündigung für Mieter von Wohnungen?

Ein Wohnungsmieter hat es vergleichsweise leicht. Gemäß § 29 Abs. 2 MRG hat ein Mieter einer Wohnung nach Ablauf eines Jahres das unverzichtbare und unbeschränkbare Recht, den Mietvertrag vor Ablauf der vereinbarten Zeit jeweils zum Monatsletzten schriftlich unter Einhaltung einer dreimonatigen Frist zu kündigen. Voraussetzung dafür ist, dass die Wohnung dem Mietrechtsgesetz unterliegt.

Weitere Informationen zu diesem Thema erhalten Sie unter:
Kanzlei Dr. Michael Ruhdorfer
Paulitschgasse 17/II
9020 Klagenfurt
Telefon: +43 (0)463 55520
E-mail: kanzlei@ruhdorfer.co.at

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Über die D.A.S. Rechtsschutz AG:

Die D.A.S. Rechtsschutz AG ist seit 1956 in Österreich tätig und hat sich auf die Beratung von Privatpersonen und Unternehmen im Bereich Rechtsschutz spezialisiert. Als unabhängiger Rechtsdienstleister bietet sie umfassenden Versicherungsschutz, fachliche Betreuung durch hauseigene D.A.S. Juristen sowie ein breites Dienstleistungsangebot inklusive eines 24h-Rechtsberatungsservice an. Der Firmensitz des Unternehmens befindet sich in Wien. Die rund 400 Mitarbeiterinnen und Mitarbeiter in neun regionalen D.A.S. Niederlassungen in Wien, St. Pölten, Wiener Neustadt, Graz, Klagenfurt, Linz, Salzburg, Innsbruck und Dornbirn stehen ihren Kunden mit juristischer Kompetenz zur Verfügung. In den vergangenen Jahren hat die D.A.S. Österreich ihre Marktposition stark ausgebaut. 2012 erwirtschaftete sie ein Prämienbestandsvolumen in der Höhe von 62,3 Mio. Euro.

Die D.A.S. Österreich gehört zur D.A.S., Europas Nr. 1 im Rechtsschutz. Gegründet 1928, agiert die D.A.S. heute in 16 europäischen Ländern sowie in Südkorea und Kanada. Die Marke D.A.S. steht für die erfolgreiche Einführung der Rechtsschutzversicherung in verschiedenen Märkten. Die D.A.S. ist der Spezialist für Rechtsschutz der ERGO Versicherungsgruppe, eine der großen Versicherungsgruppen in Deutschland und Europa.

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